Speciale immobiliare: Milano caput mundi

di Teresa Campo

Con prezzi decollati, soprattutto nelle aree decentrate e riqualificate, Milano si conferma la città più cara nelle vendite di abitazioni, regina del real estate

È una storia di città, ma soprattutto di strade e quartieri quella del mercato residenziale. Quartieri e vie che cambiano faccia per dimensioni, destinazione, palazzi, tipo di abitanti e, quindi, prezzi delle case. Ne è un esempio evidente Milano, la più reattiva, attraente e cara delle città italiane, con prezzi decollati negli ultimi cinque anni. Ma con ampi divari da zona a zona. E, a sorpresa, con uno scatto in avanti delle aree più decentrate.

Se, infatti, il rialzo medio dei prezzi dal 2018 a oggi si attesta tra il 20 e il 30%, in alcune aree, come rileva l’ultimo report di Tecnocasa, svetta al 40-50% con punte oltre il 60%. «A spingere gli acquirenti verso zone più decentrate ha contribuito, specie dopo la pandemia e con l’avvento dello smart working, la ricerca di case più ampie e con terrazzi o giardini», spiega Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi del gruppo Tecnocasa, «caratteristiche più disponibili in periferia, e a minor prezzo».

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Ma molto hanno fatto anche gli edifici di nuova costruzione (complessi residenziali spesso nati dalla riqualificazione di aree dismesse), più numerosi rispetto al centro città.

«Fino al 2016 le nuove costruzioni sorgevano solo nel centro e semicentro», conferma Enzo Albanese, fondatore di IdeeUrbane e presidente di Fimaa Milano Monza Brianza, «in seguito hanno iniziato a interessare anche le aree oltre la circonvallazione esterna, più spaziose e a buon mercato, con l’effetto però di far salire le quotazioni dei dintorni, come è accaduto nei quartieri di CityLife e Porta Nuova».

«A mettere le ali ad alcune zone tuttavia è stata l’apertura di nuovi tratti di metropolitana, che le ha di colpo avvicinate al centro città», sottolinea Alessandro Ghisolfi, responsabile Centro Studi di Abitare Co. Per tutte queste ragioni i prezzi delle case, negli ultimi cinque anni, a Milano, sono cresciuti molto di più rispetto sia a Roma, dove la variazione non supera il 10% di media, che ad altre importanti città come Bologna (i quartieri di San Donato e San Vitale, +25,3%), Torino (in centro, +16,2%) e Napoli (+10,3%).

I quartieri più rivalutati di Milano

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Quanto a Milano, a rivalutarsi di più sono stati i quartieri San Siro (+64,7%) e San Siro-Capecelatro (76,5%), dove, a fare la differenza, oltre ai prezzi più contenuti, è stato l’arrivo della Metro 5 che ha migliorato i collegamenti con il resto della città, specie con i poli direzionali di City Life e Porta Nuova.

Forti rincari anche a Bovisa-Sempione (+55,8%), grazie a vari interventi di riqualificazione e quello futuro presso lo Scalo Farini, che sta già richiamando molti investitori. Per lo stesso motivo, balzo dei prezzi anche in zona Farini, grazie alla saturazione del mercato del quartiere Isola che ha spinto gli acquirenti verso le vie confinanti.

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Bene anche l’area Lodi-Corsica (+48,4%), spinta dalla riqualificazione dello Scalo di Porta Romana e dai progetti per le Olimpiadi Invernali, così come il quartiere Forlanini (+62,8%), beneficiato dalla vicinanza a Santa Giulia e dall’arrivo della Metro 4. Nelle zone di pregio, i prezzi medi si sono attestati oltre i 12.600 euro/mq, +12,5% nell’ultimo anno, secondo quanto emerge dal rapporto Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2023.

Nel primo semestre 2023, hanno segnato le performance migliori il Quadrilatero della Moda, Brera e dintorni, la zona Monti-Magenta e, per la prima volta, anche l’area tra via Canova e l’Arco della Pace. Al top dei prezzi il Quadrilatero, dove si sfiorano i 30mila euro/mq. Molte le zone che superano quota 20mila, da Vincenzo Monti a Cadorna, Cordusio, Duomo, Palestro e Duse.

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Per il futuro saranno ancora le infrastrutture a cambiare le quotazioni in città.

«Già si parla della Linea 6», conclude Albanese, «con l’obiettivo di coprire il Municipio 5, collegando Certosa-Sempione con Tibaldi-Ripamonti, due delle zone più popolate».

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